フルローンのここに注意
常に借金があるということを覚えておく必要がある
「フルローンで購入できる物件」といった不動産物件が増えています。
頭金なし、全額借り入れで不動産を購入できるということで、手軽に資産を増やせる魔法の杖のように思われています。でも、こうして増やした資産の裏側には、常に借金があるということを覚えておく必要があります。
家賃収入で将来的にきちっと借入金を返済し続けていけるのか
借金をして収益物件を買い、そこから家賃収入を得るという不動産投資スキームを考えるのは結構ですが、そこで問題になるのが、家賃収入というキャッシュフローで、将来的にきちっと借入金を返済し続けていけるのかどうかです。
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持ち出しが続けば自己資金が底をつき、破綻をする
月々の返満額が50万円。フルローンで購入した収益物件から得られる家賃収入が月々70万円だとしたら、返済額を差し引いてまだ20万円のキャッシュフローが得られる計算になります。
ところが、テナントが抜けてしまったら、こうした収支計画には狂いが生じてきます。前記の例で家賃収入が40万円に目減りしてしまったら、月々10万円の持ち出しになってしまいます。このような状態が続いたら、どこかの段階で自己資金が底をつき、破綻をすることが目にみえています。
フルローンで物件購入といっても、別途、現金を用意する必要がある
ましてや、実際に物件を購入するにあたっては、手付金や登録費用、仲介手数料など、さまざまな費用をすでに支払っています。
この諸費用は、一般的には物件価格の7％程度と言われています。つまり、5000万円の物件を購入する場合は、別途、その7％に相当する350万円の諸費用が発生することになります。そして、その諸費用はローンの対象にならないケースが多いのです。ということは、フルローンで物件購入といっても、別途、現金は用意しなければなりません。
自己資金ゼロで不動産が買えるなどという勘違いをすると、後になって泣きを見る
これを忘れて、フルローンだから自己資金ゼロで不動産が買えるなどという勘違いをすると、後になって泣きを見ることになります。
もちろん、プロ並みの目利きで好条件の収益物件を探し出し、不動産投資をしている人のなかには、フルローンを上手に活用して、相応のリターンを得ている人もいます。しかし、そうなるためには相当の経験と能力が必要なのです。その点に十分に注意して投資するようにしましょう。
